주택연금 FAQ 자주묻는질문 모음 3

주택연금 FAQ 모음

주택연금에 대해 궁금한 점을 모아둔 내용을 정리하였습니다.

 

아래 주택연금 총정리 포스팅을 보시고 추가적으로 궁금한 내용이 있으시다면 아래 내용 확인해보시길 바랍니다. 

 

https://yeoullu.tistory.com/1666

주택연금 이란 주택연금에 대한 모든 것

 

이전 FAQ는 아래 링크를 참고해주세요. 

https://yeoullu.tistory.com/1670

주택연금 FAQ 자주하는 질문 모음

 

 

(내용이 깁니다. 참고하세요)

 

24. 내 집 연금 3종 세트란 무엇인가요?

최근 고령화가 급속하게 진행되고 있고, 가계부채도 빠르게 증가하고 있습니다. 그러나 고령층으로 갈수록 주택 등 실물자산 비중 이 높고 선진국 대비 공적연금의 소득대체율이 낮아 노후에 대한 준비는 충분하지 않은 상황입니다. 이에 대비하고자 연령별, 자산 수준별 맞춤형 주택연금 상품인 「내 집 연금」 3종 세트가 2016년 4월 25일 출시되었습니다.

 

1. (만55세 이상) 주택담보대출 상환용 주택연금

주택담보대출을 가진 만 55세 이상 분들이 주택연금에 가입하여 일부를 일시인출(대출한도의 최대 90%)하여 갚고 잔여분은 매월 연금으로 수령

→ 원리금 상환부담 대신 연금을 수령하여 부채감축 및 노후보장

 

2. (만40세 이상) 주택연금 사전예약 보금자리론

보금자리론 이용시 또는 기존의 일시상환·변동금리 대출을 보금자리론으로 전환 시 사전에 주택연금 가입을 약정

→ 부채를 생애전반에 걸쳐 나누어 갚을 유인을 제공하여 분할상환·고정금리 중심의 질적 구조개선 병행

 

3. (저가주택보유 기초연금수급자) 우대형 주택연금

주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준 2억 원 미만 1 주택을 보유한 경우 더 많은 연금을 지급

→ 월지급금이 일반 주택연금에 비해 최대 약 21% 증가

→ 고령일수록 월지급금이 더 늘어나게 설계되어 노후 지원효과에 충실

 

 

25. 주택연금 월지급금은 물가상승률에 연동되지 않나요?

가입시점에 결정된 주택연금 월지급금은 가입자(배우자 포함)의 종신까지 변동없이 동일하게 지급됩니다.

 

공사는 최초 주택연금 월지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 이미 반영(가입 시 결정된 주택 가격 상승률이 가입기간 중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정)하였기 때문입니다.

 

※ 국민연금과 달리 연금액을 재계산하지 않는 이유

• 주택연금은 동일 특성의 가입자 Pool 내에서 예상 보증료 수입이 예상 대위변제 손실을 충당할 수 있도록 수지상 등 원칙에 기반하여 설계되었습니다. 따라서 위험률을 사전에 확정하므로 지급 개시 이후 연금액은 변경되지 않습니다.
• 국민연금은 수급대상인 노인세대에게 물가상승률이 반영된 연금을 지급하지만, 경제활동인구의 보험료를 통해 재원을 마련하고 있습니다. 미래의 물가상승률을 연금 지급 전 미리 고려하여 물가상승률에 연동되는 연금액을 산정하는 것이 아니며, 연금액의 물가상승률 연동에 따른 손실을 미래세대의 보험료율 인상을 통해 충당해가는 세대 간 현금유출입 매칭 구조입니다.
• 주택연금은 금융상품으로 의무가입제도인 국민연금과는 연금액 산출 구조 및 재원확보 방안 자체가 다르며, 미국과 홍콩 등 역모기지 제도를 운영하는 다른 국가에서도 물가상승률 등에 연동하여 연금액을 재계산하는 제도는 없습니다.

 

26. 주택연금 대출금리는 얼마인가요?

1. 대출 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 다음중 한 가지를 선택할 수 있습니다.

 

• CD(91 일물) (3개월 변동금리)
• COFIX(신규취급액 기준) (6개월 변동금리)

 

2. 적용금리는 '기준금리(CD 또는 COFIX) + 가산금리'이며, 가산금리는 CD의 경우 1.1%, COFIX의 경우 0.85%입니다.

 따라서, 고객의 선택에 따라 최종 대출금리는 CD+1.1% 혹은 COFIX+0.85%가 됩니다.

 

※ 주택담보대출 상환용 주택연금의 경우 대출 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.

- CD+1.1% → CD+1.0% / COFIX(신규)+0.85% → COFIX(신규)+0.75%

 

3. 주택연금 대출금리는 취급 금융기관과의 협의를 거쳐 기준금리의 종류(CD 또는 COFIX)와 가산금리 수준을 결정한 것으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준입니다.

 

27. 주택연금 대출잔액은 어떻게 산정되나요?

1. 주택연금 대출잔액은 "현재까지 지급받은 월지급금 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자"를 합한 금액을 뜻합니다.

- 첫번째 달에는 "[①월지급금] + [②개별 인출금] + [③초기보증료] + [①+②+③에 대한 연 보증료]“가 대출잔액이 되며

- 두번째 달에는 첫 번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별 인출금, 연 보증료, 첫 번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 됩니다.

- 세번째 달에는 두 번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별 인출금, 연 보증료, 두 번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 되는 방식으로 계산됩니다.

 

2. 주택연금은 매월 이자를 현금으로 직접 납부하는 방식이 아니라 가입자(배우자 포함) 사후에 정산하는 방식입니다.

 

3. 만약 이자를 가입자가 매월 현금으로 납입한다면 월지급금을 받아 이자를 다시 납부하게 되어 실질적으로 월지급금이 감소되고, 소득이 없거나 부족한 어르신이 이자를 갚지 못하여 연체하게 되면 계약이 종료될 수밖에 없어 당초의 평생 연금, 평생 거주 보장을 목적으로 하는 주택연금 제도의 취지에 맞지 않습니다.

 

4. 다만 이자를 사후에 정산하는 방식을 취하게 되면 대출이자가 매월 대출잔액에 가산되어 늘어나게 됩니다.

 

5. 주택연금 이용 중에는 이자 등 대출잔액을 별도로 상환할 필요는 없지만, 고객의 선택에 따라 중도에 대출잔액 일부 또는 전부를 상환하시어 매월 늘어나는 이자부담을 줄이실 수도 있습니다.

 

주택연금 예상 수령액 조회 및 신청방법

주택연금 예상 수령액 조회 및 신청방법

 

28. 주거용 오피스텔은 주택연금 대상이 되나요?

주거목적 오피스텔은 주택연금을 가입할 수 있습니다.

 

등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적*으로 사용되고 있으면 됩니다.

 

*주거목적 사용기준은 아래와 같습니다.(아래의 조건을 모두 충족해야 함)

1. 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치
2. 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주
3. 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치
4. 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세

 

29. 주택소유자가 가입을 판단하기 어려운 상태여도 가입이 가능한가요?

주택연금 가입을 위해서는 공사와 보증약정 및 근저당권 설정계약을 체결해야 하며, 금융기관과 대출약정을 체결해야 하기 때문에 주택소유자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다.

치매 등으로 인하여 주택소유자에게 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 이용하여 주택연금에 가입하실 수 있습니다.

법원이 선임한 후견인(법정대리인) 등을 통해 가입 가능하며, 주택의 담보제공에 대한 법원의 허가 또는 후견 감독인의 동의 등이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

 

30. 불가피하게 주택에 거주가 어려운 경우에도 주택연금을 계속 받을 수 있나요?

주택연금을 이용하고 있는 도중에 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 담보주택에 거주하지 않을 경우에는 주택연금 지급정지 사유에 해당합니다.

 

다만,

(1) 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우,

(2) 실거주 예외 인정사유에 해당되어 1년 이상 미거주한 경우(다만, 해당 사유를 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우에 한함)에는 주택연금을 계속 받으실 수 있습니다.

 

<실거주 예외 인정사유>

① 질병치료, 심신 요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)

② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

 

주택연금 종류 일반, 우대, 주담대 상환용

주택연금 종류 일반, 우대, 주담대 상환용

 

31. 본인이 질병, 사고 등으로 개별 인출 의사표현이 어려운 경우에는 어떻게 개별인출을 할 수 있나요?

질병·사고 등으로 피보증인이 스스로 개별인출 신청을 할 수 없을 사정에 대비하여 개별인출 신청을 대리할 수 있는 자(지정대리 신청인)를 지정하고 그 지정 대리인이 피보증인을 대신하여 개별 인출을 신청할 수 있습니다.

다만, 지정대리 신청인은 피보증인의 배우자 또는 직계비속 중 1인만 가능합니다.

 

 

32. 사용한 개별(수시) 인출금을 상환하여 다시 인출할 수 있나요?

사용한 수시인출금을 고객님께서 상환하시면 인출한도 및 월지급금이 회복되고, 다시 인출할 수 있습니다.

 

다만, 인출한도 회복은 고객 당 1회만 가능합니다.

 

인출한도 회복 및 추가 인출을 무제한적으로 허용할 경우, 주택연금이 한도대출화 될 가능성이 높아 매월 일정 금액 지급으로 안정적 노후생활을 지원하고자 하는 주택연금 제도 취지에 어긋나기 때문입니다.

 

 

33. 주택연금 지킴이 통장 이란 무엇인가요?

 주택연금 월지급금 중 민사집행법 상 최저생계비인 185만 원* 이하의 금액은 압류가 금지되는 주택연금 수령 전용통장으로, ‘주택연금 지킴이 통장’을 이용하시면 보다 안정적인 연금 수급이 가능합니다.

 

* 「민사집행법」제195조 제3호에 해당하는 최저생계 빙 참고로, 최대 입금금액은 185만 원으로 제한되지만 통장 잔액은 금액에 제한 없이 유지 가능하며 출금 및 이체도 자유롭게 가능합니다.

 

주택연금 지킴이 통장 압류방지 통장 신청 방법

주택연금 지킴이통장 압류방지 통장 신청 방법

 

34. 주택연금 지킴이 통장 신청 대상은?

□ 6월 9일부터 아래 (1), (2) 요건을 모두 만족하는 주택연금 가입자는 ‘주택연금 지킴이 통장’ 신청이 가능합니다.

(1) 매월 수령하는 주택연금 월지급금이 185만 원 이하

(2) 인출한도를 별도로 설정하지 않는 지급방식

 

□ 월지급금이 185만 원을 초과하거나 인출한도를 설정한 고객은 금융기관의 분할 입금 전산개발이 완료된 이후 이용 가능하며, 구체적인 일정은 추후 안내할 예정입니다.

ㅇ 현재에도 모든 가입자의 주택연금 수급권은 금액에 상관없이 공사법*에 따라 압류가 금지되도록 보호받고 있으나 수급권 보호를 한층 강화하기 위해 ‘주택연금 지킴이 통장’ 제도를 추가로 도입한 것입니다.

* 「제43조의 6 제1항」 주택담보 노후연금을 받을 권리는 양도ㆍ압류하거나 담보로 제공할 수 없다.

 

35. 인출한도는 얼마나 설정 가능하며, 사용용도는 제한이 없나요?

• 인출한도 설정 가능 범위
  • - 인출한도는 지급방식별로 설정 가능한 금액이 다릅니다.
  • - 일반 주택연금의 경우, 대출한도의 50% 이내, 주택담보대출 상환용 주택연금(이하 ‘상환용’)의 경우 상환용 대출한도의 50% 초과 90% 이내, 우대형 주택연금(이하 ‘우대형’)의 경우, 우대형 대출한도의 45% 이내에서 인출한도 설정이 가능합니다.(인출한도를 설정한 경우, 인출한도를 설정한 만큼 월지급금은 감소합니다.)
  • ※대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금 대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액
  • ※신탁방식 주택연금 가입자는 종신혼합방식으로 보증을 이용하는 경우, 보증서 발급 시에 한하여 임대차보증금을 반환하기 위한 용도로 임대차보증금의 범위에서 대출한도의 90%까지 인출한도를 설정 가능
• 인출한도 사용용도
  • - 일반 및 우대형 주택연금 : 주택구입 및 임차자금, 도박, 투기 등 사행성 및 사치 오락성 지출 자금 등을 제외한 대부분의 노후생활비 용도(의료비, 관혼상제비, 주택 관련 조세 등)로 사용 가능.
  • (단, 확정기간 혼합방식 선택에 따라 설정되는 의무 설정 인출한도는 지급기간 종료 후 주택관리비, 의료비 용도로만 사용 가능)
  • - 주택담보대출 상환용 주택연금 : 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능

 

36. 주택연금 이용 중 수령 방식을 변경할 수 있나요?(1. 지급방식, 2. 지급유형)

1. 지급방식의 변경

주택연금 이용기간 중 지급방식의 변경은, 아래의 경우 가능합니다.

▷ 종신지급, 종신혼합 간 변경

▷ 우대지급, 우대 혼합 간 변경

▷ 우대형 전환 요건을 모두 충족하는 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로의 변경

 

※ 우대형 전환 요건

① 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로서 부부 기준 2억 원('22.8.31 이전 가입자의 경우에는 1.5억 원) 미만의 1 주택만 소유하고 있었으나 기초연금 수급자가 아니어서 우대형 가입을 못한 경우일 것

② 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료할 것

③ 우대형 전환을 위한 조건변경 신청일을 기준으로 부부 기준 1 주택자이고, 종신지급(혼합) 방식 및 정액형으로 보증을 이용 중이며, 인출한도가 우대 방식 대출한도의 45% 이내일 것

 

2. 지급유형의 변경

종신지급방식 또는 종신혼합방식으로 보증을 이용 중인 경우, 최초 보증부대출 실행일로부터 3년 이내에 1회에 한하여 지급유형 변경이 가능하며, 변경 가능한 지급유형은 다음과 같습니다.

▷ 전후 후박형에서 정액형으로 변경하는 경우

▷ 정액형과 초기 증액형 간 변경하는 경우

▷ 정액형과 정기증 가형 간 변경하는 경우

※ 주택담보대출 상환용 및 우대형 주택연금의 경우 지급유형은 정액형만 선택 가능하며, 지급유형 변경 불가

 

주택연금 월지급금 지급방식 및 지급유형

주택연금 월지급금 지급방식 및 지급유형

 

37. 공적연금을 받고 있는데 주택연금 이용이 가능한가?

• 공무원연금 등 공적연금을 받고 계신 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.
  • 주택연금은 특별한 소득이 있더라도 노후생활에 필요한 자금을 지원해 주는데 의의가 있기 때문입니다.
• 또한 주택연금은 매월 지급받는 연금이지만 실제로는 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 주택연금의 월지급금은 소득에 포함되지 않습니다.
  • 주택연금 월지급금은 소득에 포함되지 않기 때문에 주택연금에 가입하는 경우에도 기초노령연금 등 공적연금 수령에는 전혀 불이익이 발생하지 않습니다.

 

38. 주택연금 이용 도중 주택을 추가로 취득 가능한가?

• 주택연금(우대형 주택연금 제외) 가입 후 주택을 추가로 취득 가능합니다.
  • 주택연금은 가입 시 보유주택수(공시 가격 등 9억 이하)를 확인하고 있으며, 가입 이후 추가로 취득한 주택에 대하여는 제한하지 않습니다.
  • 다만, 우대형 주택연금은 정부의 재정 지원이 전제된 상품으로 가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위해 가입 후 주택을 추가로 취득하는 것을 금지하고 있습니다.