주택연금 FAQ 자주하는 질문 모음

주택연금 FAQ 모음

주택연금에 대해 궁금한 점을 모아둔 내용을 정리하였습니다.

 

아래 주택연금 총정리 포스팅을 보시고 추가적으로 궁금한 내용이 있으시다면 아래 내용 확인해보시길 바랍니다. 

 

https://yeoullu.tistory.com/1666

주택연금 이란 주택연금에 대한 모든 것

 

 

(내용이 깁니다. 참고하세요)

 

1. 주택연금 이용 도중 사망하면 어떻게 되나요?

주택소유자가 사망하였을 경우 보증 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 배우자 앞으로 6개월 이내에 채무인수약정을 하셔야 합니다.

 

6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하여야 합니다. 대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통하여 상환하거나 직접 상환하실 수 있습니다.

 

 

상환하셔야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택 가격을 초과하여도 상속인(유족)께 부족분을 청구하지 않습니다.

 

또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)께 상속됩니다.

 

주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.

 

2. 주택연금 중도해지 시 보증료는 돌려주나요?

주택연금을 이용하다가 중도해지하는 경우 별도의 중도상환 수수료는 없으나, 초기보증료는 환급되지 않습니다. 매월 월 단위로 납부하는 연 보증료는 잔여기간 확인 후 정산하여 돌려드립니다.

 

다만, 아래의 사유에 해당하는 경우에는 기존에 납부한 초기보증료 중 공사가 별도로 정한 금액을 환급해 드립니다.

 

• 재난 등에 의한 주택멸실로 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우
• 대출 실행일로부터 30일 이내에 피보증인이 약정을 철회하는 경우(전액 환급)
• 대출 실행일로부터 30일(약정 철회 기한) 이내에 피보증인이 사망하는 경우(전액 환급)
• 대출 실행일로부터 1년이 경과하기 이전에 피보증인과 배우자가 모두 사망하여 기 보증을 해지하는 경우

 

주택연금 월지급금 지급방식 및 지급유형

주택연금 월지급금 지급방식 및 지급유형

 

3. 주택연금 이용 도중 이사를 할 수 있나요?

주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경할 수 있습니다.

 

이때, 신규주택의 공시 가격 등*은 조건변경 승인일을 기준으로 9억 원 이하이거나 기존 거주주택(기존주택) 공시 가격 등*보다 낮거나 같아야 합니다.

 

• * 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격을 말하며, 공시 가격이 없는 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부 장관이 고시하거나 「지방세법」 제4조에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가격(시가표준액) → 한국 부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액의 순서로 적용합니다.
• ※ 일반주택과 노인복지주택 간, 일반주택과 오피스텔 간, 노인복지주택과 오피스텔 간의 담보주택 변경은 허용되지 않습니다.

 

이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격을 각각 평가하며, 평가 결과 담보가치가 증가·동일·감소함에 따라 월지급금이 증가, 동일 또는 감소할 수 있습니다. 다만, 경우에 따라 이사가 불가능할 수 있으며, 담보가치가 증가한 경우에도 주택 가격 12억 원에 해당하는 월지급금까지만 지급받으실 수 있으므로, 반드시 이사 가능 여부 등을 사전에 문의해 주시기 바랍니다.

 

4. 임차인이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?

1. 주택연금 가입 시주 택연 금은 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 하므로 집을 전세(또는 월세)로 주고 있는 경우에는 가입할 수 없습니다.

다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 주택이라면 주택연금에 가입하실 수 있습니다.

또한, 보증금 있는 주택의 경우에는 인출한도를 사용하여 보증금을 반환하는 조건으로 가입하실 수 있습니다.

 

2. 주택연금 가입 후주 택연 금에 가입한 담보주택을 전세(또는 월세)로 줄 수 없습니다.

다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다.

또한, 공사 인터넷 홈페이지에서 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정 사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하고 담보주택 전부를 임대하는 것에 대하여 공사의 동의를 받은 경우에는 보증금 없는 월세로 주택의 전부에 대해서 임대할 수 있습니다.

 

<실거주 예외 인정 사유>

1. 질병치료, 심신 요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)
2. 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류
3. 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등
4. 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

 

주택연금 종류 일반, 우대, 주담대 상환용

주택연금 종류 일반, 우대, 주담대 상환용

 

 

5. 주택담보대출이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요? 

이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도 설정제도를 운영하고 있습니다.

최대 인출한도는 연금 대출한도(가입 시부터 100세까지 받으시는 연금액을 현재가치로 환산한 값)의 50%(일반 주택연금), 50% 초과 90% 이내(주택담보대출 상환용 주택연금), 45% 이내(우대형 주택연금)이며, 대출한도는 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정하게 됩니다.

 

6. 주택 가격은 어떻게 평가되나요?

주택연금 담보대상 주택의 가격평가는 아래와 같습니다.

 

1. 한국 부동산원의 인터넷 시세
2. 국민은행의 인터넷 시세
3. 공시 가격(공시 가격이 없는 경우 시가표준액)
4. 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용

 

다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다.

위의 방법으로 평가한 주택 가격이 시가 12억 원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억 원으로 봅니다.

 

7. 가입비용은 얼마이고 어떤 혜택을 받을 수 있나요? (가입비용, 세제혜택, 비용 감면 등)

[가입비용]

주택연금에 가입하실 때 드는 비용으로는 저당권 설정을 위한 법무사 비용, 등록면허세 및 지방교육세 등 세금, 대출기관 인지세와 (주택 감정평가를 요청하셨을 경우) 감정평가수수료 등이 있습니다. 저당권 설정 시 발생하는 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

 

※ 지방세 특례 제한법 관련 규정에 따라 2020년 1월 1일부터 등록면허세의 75%가 감면(주택 가격 및 보유수에 따라 차등 적용)되며, 등록면허세 감면은 고객님이 등록면허세를 부담하는 경우에 한하여 가능합니다. 위 법령상 등록면허세 감면 일몰기한이 경과하는 2025년부터는 등록면허세가 감면되지 않습니다.

 

즉, 현재 저당권 설정 시 등록면허세의 25%와 지방교육세(등록면허 세액의 20%)를 부담하셔야 합니다.

 

※ 등록면허세는 저당권 설정금액을 기준으로 부과되며

① 최초보증기한(부부 중 연소자를 기준으로 100세의 말일)의 예상 주택 가격(보증신청일 기준 주택 가격에 주택가 격상 승률을 적용한 가액)

② 보증금액의 120% 중에서 저당권 설정금액을 선택하실 수 있습니다.

 

다만, 추후 대출잔액이 저당권 설정금액의 85%에 도달하기 전에 공사가 설정금액 변경(증액) 또는 추가 설정을 요청할 수 있으며, 이에 응하지 않으면 지급정지 및 주택연금계약이 종료될 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

 

[가입비용 예시]

주택 가격 6억 원(공시 가격 4.2억 원), 1가구 1 주택자이고, 60세이신 분이 주택연금에 가입하셨을 경우 아래의 가입비용이 발생합니다.

• 법무사 비용: 최대 330,000원
• 등록면허세 및 지방교육세
  1. 1가구 1 주택이고 공시 가격 5억 원 이하인 경우
     • (1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상 주택 가격 선택 시 : 923,400원
     • (2) 보증금액 X 120% 선택시 : 1,847,400원
  2. 1 이외인 경우
     • (1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상 주택 가격 선택 시 : 993,600원
     • (2) 보증금액 X 120% 선택시 : 4,689,600원
• 대출기관 인지세: 약 75,000원
• 주택 감정평가수수료: 약 734,800원

 

※ 한국감정원 인터넷 시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

 

[세제혜택]

주택연금에 가입하시면 당해연도에 납부해야 할 재산세의 25%를 감면받습니다.

다만, 2019년부터 1가구 1 주택에 한해 재산세가 감면됩니다. 감면대상은 과세기준일인 6월 1일 현재 주택연금을 이용하고 있는 분으로서 재산세 본세에 한하여 감면이 적용됩니다.

 

주택 가격이 5억 원을 초과하는 주택의 경우에는 5억 원에 해당하는 재산세 본세의 25%를 감면받습니다.

참고로 공사가 지자체와 협의하여 재산세 납부고지서 발급 시 감면하여 부과하도록 조치하고 있으므로, 가입자께서 재산세 감면을 별도로 신청할 필요는 없습니다.

 

다만, 6월 1일 이전 근저당권 설정 등기를 하였으나 6월 1일까지 최초 실행하지 않으신 경우 당해에 한하여 공사의 일괄신청 대상에서 제외됩니다.

이 경우 고객님께서 지자체에 개별 감면 또는 환급(5년 이내) 신청이 가능합니다.

 

이 밖에 주택연금 대출이자비용도 연금소득에서 공제(연간 200만 원 한도) 받는 등 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

 

주택연금 예상 수령액 조회 및 신청방법

주택연금 예상 수령액 조회 및 신청방법

 

8. 보증료를 납부해야 하나요?

1. 주택연금보증을 이용하시면 공사에 아래와 같이 보증료를 납부하여야 합니다.
   • 초기보증료 : 주택 가격의 1.5%를 최초 취급 시 1회 납부
   • 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나누어서 납부
   • ※ 주택담보대출 상환용 주택연금(「내 집 연금」 3종 세트, ‘16.4.25 출시)의 경우 초기보증료는 주택 가격의 1.0%를 최초 취급 시 1회 납부하며, 연 보증료는 보증잔액의 연 1.0%를 매월 나누어서 납부합니다.
2. 주택연금 보증료는 가입자께서 장수를 하시거나 주택 가격이 하락하였을 때 주택 가격을 초과하여 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료입니다.
3. 다만 보증료는 가입자께서 직접 현금으로 납부하시지 않고 금융기관이 월지급금과 동일하게 대출을 일으켜 이용자를 대신하여 공사로 납부합니다.

 

9. 취급 금융기관은 어디인가요?

현재 아래의 총 16개 금융기관에서 주택연금을 취급하고 있습니다.

 

(13개 은행) 국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 광주은행, BNK경남은행, 대구은행, BNK부산은행, 전북은행, 제주은행

 

(2개 보험사) 교보생명, 흥국생명

 

(1개 상호금융) 농협 상호금융(지역 농·축협)

 

※ 「내 집 연금」 3종 세트는 ‘16.4.25 기준 보험사에서는 취급 불가

 

 

10. 이용절차는 어떻게 되나요? 

1. 보증상담 및 신청주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 방문하셔서 보증상담을 받으신 후 보증신청을 하시거나 인터넷으로 상담접수가 가능합니다.
2. 보증 심사 보증 및 대출 신청을 하시면 공사는 1 주택 여부, 담보주택 평가 등 내부 심사 및 현장실태조사 등을 통해 보증 심사를 진행합니다.
3. 보증약정/담보설정 보증승인 후 공사에 방문하시어 보증약정을 체결하시며, 공사에서는 해당 주택에 1순위로 근저당권을 설정합니다.
   • ※ 저당권을 설정 시 고객님께서 ①보증금액의 120% 또는 ②최초보증기한(부부 기준 연소자가 100세에 도달하는 해)의 예상 주택 가격(보증신청일 기준 주택 가격에 주택가 격상 승률을 적용한 가액) 중에서 저당권 설정금액을 선택하실 수 있습니다.
4. 보증서 발급 공사에서는 온라인으로 보증서를 발급합니다.
5. 대출 약정대출을 받으시고자 하는 금융기관을 방문하시어 주택연금에 대한 대출약정을 체결하십니다.
6. 연금 등의 수령 원하시는 날짜에 연금을 수령하시게 됩니다.

 

 

 

11번부터는 다음 포스팅을 참고해주세요. 

https://yeoullu.tistory.com/1672